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原标题:房地产的症结在哪里? 中国房地产“十大”失衡

文/ 本刊记者 刘畅

端午假日期间,全国人大财经委副主任委员黄奇帆论述房地产的文章在朋友圈广泛流传。有着“学者型官员”、“金融市长”之称的黄奇帆,在担任重庆市市长期间开创了“重庆模式”,为中国当前的房地产调控带来了新的思路。

中国房地产“十大”失衡

5月26日,全国人大财经委副主任黄奇帆在由复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”讲堂第十一期作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。

黄奇帆的分享内容分两大部分,第一部分系统地指出了中国房地产存在的十大失衡问题。具体而言,这“十大失衡”涵盖了4个方面。

第一个是土地政策,涉及土地供应失衡、土地价格失衡两方面问题。

第二个是房地产与经济的关系,涉及房地产占GDP比例偏高、房地产贷款偏高、税收依赖度高、房地产内部结构失衡等问题。

第三个领域是房地产销售环节,涉及销售与租赁比例失衡、房价收入比过高等问题。

第四个领域是政府主管部,涉及市场秩序失衡、调控方向失衡等问题。

应该说,黄奇帆眼中的中国房地产十大症结,涵盖房地产市场的所有重要环节。尤其是他一头一尾谈到土地市场和政府管理部门的调控思路,这正是症结的重中之重。

作为对第一部分的回应,黄奇帆在第二部分分享内容中谈到5个方面的长效机制,分别是:土地、金融、税收、租赁市场、地票制度。

如果总结一下,可以集中为三方面:土地供给机制、房地产税收机制、租赁机制。这三方面的机制,在目前来看,实现程度不一。

土地供给机制已经有一套运行已久的制度,但是与当前的房地产形势不适合,已经到了必须改革的时候。

房地产税收机制,尚需要进一步健全,尤其是交易环节应用税收手段调节市场的作用还不显著,而持有环节的“房地产税”还未出台。

租赁机制方面,还在探索阶段,租赁市场不成熟,相关配套政策也明显缺位。

下面就结合黄奇帆在土地供给机制、房地产税收机制、租赁机制三方面的主要观点,进行解读。

长效机制之一:改革土地供给机制

土地要“爬行钉住”,而不是说去臆想调控,长官意志,违反经济规律。

一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制。如果上海人口到了2500万,城区面积也一定要2500平方公里。不是没有地啊,上海有6000多平方公里,还有很多农业土地。

所以在这个意义上,不是拿到用地指标,三四百个城市大家平分,而是看谁人口多。人口怎么多起来呢?有句话叫“产业跟着规划功能走,人口跟着产业走”,二产、三产发达了,人口就多。

关于耕地保护,当时重庆想了一个“地票”的招,就是要把农民进城以后的宅基地,或者集体组织废弃的乡镇企业的土地、废弃的小学土地、废弃的粮站的公共用地,复垦为耕地。

这件事有四个环节:一是复垦;二是有关部门验收;三是给你一个“地票”可以到交易所交易,房产商要买城乡结合部的土地,需要指标,就来买这个指标;四是有指标后,城郊结合部的土地就可以出让了。

房产商买地,一亩花个几十万元、几百万元来买这个指标,这个钱给了农民,可以反哺农村;这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊,100公里、1000 公里外也是可以的。黑龙江的农田产生的“地票”,上海的开发商如果几十万元一亩买过来,上海征上海郊区的地,这个钱就到黑龙江去了。

解读:

土地供给机制不畅是热点城市房价涨幅过快的重要原因。

黄奇帆关于土地供给机制改革的观点既务实又具有创造性。在仍保持全国一盘棋的“土地指标”式供给制度下,仅作微调,合理解决“供多少”和“怎么供”的问题。

一个城市每一年应该增加多少住宅性用地?当然应该由城市的人口增长规模决定。但目前的做法是,各地在城市规划中,普遍实行“土地”先行,先圈地再谋发展。

对于国家级的重大战略,这么做是有必要性的。但是,全国三四百个城市都要“圈地”就是问题了。每年全国有一个卡死的供地总量,大家都抢地,又没有一个有说服力的指标,势必只能是吃大锅饭式的平均分配。

对于“圈地”,中小城市的市长会说:“我们城市小,但也有发展的需要啊,所以要圈地。”黄奇帆的回答则是:“等你有发展了,人口真的增加了,再增加供地不迟。”

解决了供多少地合理的问题后,那么具体怎么供呢?

1980年的时候,国家的耕地是23亿亩,到了2016年是20亿亩左右。国家有个判断,无论如何,十三四亿人口的吃饭问题至少需要18亿亩耕地。这就是媒体上常说的“18亿亩耕地红线”的问题,所以土地的供给上不能一味占用耕地,要有可持续的思路。

“地票”制就是一个创新,如果全国流通,一方面能有效减少耕地的缩减,另一方面也打破了“确保18亿亩耕地红线”在各地的平均摊派。北京、上海这样的特大城市,土地的商业价值更高,完全可以像香港一样——遍地高楼。

长效机制之二:完善房地产税收制度

税制从来都是重要的调控手段。

第一条,高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。

比如,你如果想买一个5000万元的高端别墅,交易契税可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,这样的话就叫差别化税率。

中端有鼓励,老百姓买的是自己住的房子,要有各种抵扣。全世界都是这么抵扣的,美国个人所得税账面上39%,实际上25%就这么抵扣掉了。

低端的有保障,不仅不收税,政府还会出钱帮你解决住房问题。

第二条是要把物业税、房产税或者以后总体上叫“房地产税”搞上去。

总体上说,房产税应包括5个要点,这5条是房产税应考虑的基本原则:

1.对各种房子存量、增量一网打尽,增量存量一起收;

2.根据房屋升值额度计税,如果1%的税率,价值100万元的房屋就征收1万元,升值到500万元税额就涨到5万元;

3.越高档的房屋持有成本越高,税率也要相对提高;

4.低端的、中端的房屋要有抵扣项,使得全社会70%~80%的中低端房屋的交税压力不大;

5.房产税实施后,已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金,实现制度的有序接替。

解读:

房地产调控的措施和手段很多,但目前通过税收手段来调控的还不多。事实上,税收手段很灵活,可以避免“一刀切”。

此外,税收手段也是一种严厉的市场化手段。例如对抑制炒房,可在交易环节出重拳:2套以及以上的住宅,如果持有5年以下就交易,增值部分可收取一定比例的增值税。这样一来,炒房就成为高风险行为了。

房地产税方面,只有对存量、增量都征税,这项制度才有意义,否则就是花架子。而要对数量巨大的人群征税,势必要对产权人在房产、地产的长期权利方面给以保护,这样人们才愿意为这个“保护”支付相关的房地产税。

鉴于目前中国土地制度方面的特殊性,在土地产权方面有所突破的可能性不大,“已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金”倒是一招妙棋。

长效机制之三:拓展租赁市场

如果一个社会有1000万人,200万人租了公租房,200万人住了房产商持有的商业性租赁房,还有10%的人住了小业主出租的房子,这样就能形成50%的租赁市场,那住房系统就比较平衡了。

公租房,这几年政府都造了一批,公租房的投放对象主要是农民工、刚毕业的大学生和城市的住房困难户,大体上不能造太多,一个城市覆盖20%的人口就差不多。

管理上,公租房是国家的,不能由二房东赚外快。租金应该是商品房租金的50%到60%,相当于低收入公租房对象家庭收入六分之一左右。5年以后,老百姓可以把房子买过去,形成共有产权房。共有产权房可以按市场价卖,卖的时候,政府回购,美国、新加坡都是这样。

解读:

2016年6月出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中,鼓励开发商开展长租经营。但是,如果开发商按照市场价获得土地,再按照市场的平均成本贷款,则要想长期持有物业,势必沉淀大量的资金,在目前情况下投资回报率并不是很高。

在欧美,之所以开发商普遍地持有物业、通过租赁方式获利,重要的原因是当地的房地产业已经过了大发展的时期,新房的开发量非常有限。中国当下,虽然经历了房地产业的黄金时代,但还处在白银时代。在此背景下,发展商业性的租赁房难度还是比较大。

而在公租房领域,却大有作为。目前各地都还有很多国有的房地产公司,这些公司市场竞争力不强,应该逐渐回归“房管所”的角色定位,开发公共租赁式住宅。因为是公租房,国家可以在土地成本、贷款政策等方面给予一定扶持。这样一来,公租房租金只有商品房的一半,而持有物业的国有房地产公司仍有微利还是可以做到的。

中国房地产存在的十大失衡问题

1.土地供应失衡

大城市人口集中多,流入多,结果土地(指标)拿得少;反倒是中等城市、小城市会更多一点。

2.土地价格失衡

土地升值有点畸形,长得特别高。

3.房地产占GDP比例偏高

一个城市、一个国家的房地产投资最好占GDP的六分之一以内,但现在中国32个中心城市和直辖市,有5个城市已连续多年房地产投资每年占整个GDP的60%以上,还有另外16个城市比例也偏高。

4.房地产贷款偏高

截至2016年,中国100多万亿元的贷款,有27%左右是房地产相关的开发贷、按揭贷;而2016年全年,全国新增贷款量的46%是房地产相关贷款。房地产绑架了太多的金融资源。

5.税收依赖度高

这些年,中央加地方的财政收入,来自房地产的差不多占了35%;而在地方,有40%的税收是与房地产关联的,过于依赖房地产。

6.销售与租赁比例失衡

在美国和欧洲,所有的商品房,50%左右用于销售,50%用于租赁。租赁有两类,一类是房产商自己持有房产租赁,第二类是小业主租赁,这就形成了50%的租赁市场。而中国这10年开发的房屋,作为租用的不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。

7.房价收入比过高

通常用六七年家庭收入买套房是个合理的年限,而我们现在实际情况是,一线城市一般需要40年左右收入。纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,但家庭户均收入10年以内也可以买到房。

8.房地产内部结构失衡

一个城市人均住宅是多少,大致上说是40平方米;如果有100万人,这个城市造4000万平方米就够了。一个地方应该建多少写字楼?多少商场?也都可以根据人口预测。

9.市场秩序失衡

各种乱象很多,随意更改规划、开发商囤地、房企非法集资等。

10.调控方向失衡

比较多的是需求侧的调调控控,紧紧松松,在供给上进行有效的结构性调控比较少,这就是我们在调控方面的缺陷。

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短评:

“速效式”调控效果未必好

文/ 本刊记者 刘畅

2016年调控以来,这一轮史上最强楼市调控已经发展为5限:限购、限贷、限价、限售、限商!

除了形式多样,各地政府还在调控手段上竞相比“狠”,似乎谁把“调控上限”喊得高,谁就是贯彻中央房地产“因城施策”方针的最佳城市、最佳市长。

房地产调控肯定是必需的,因为房价的快速上涨已经将中国经济扭曲。但是,房地产调控一定非要追求短期“疗效”吗?

正是因为追求短期内的速效,要立竿见影看到“效果”,所以一系列房地产调控都是在需求端发力。

限购、限贷、限价、限售、限商之后,需求消失了吗?没有,需求隐藏了起来,一旦条件成熟,这些潜在的需求还会释放。2014年下半年,调控政策稍微放松,2015年一线城市房价便开始疯涨,2016年则是二线核心城市捧过了接力棒——其原因就是之前4年间的需求端调控。

“速效式”房地产调控效果治标不治本,其效果反而是将不能释放的需求不断积累,加剧房价在一段时间内急遽飙升。

因此,在需求端调控近10年之后,是要想一想房地产健康发展的长效机制了。这种长效机制的建立一定是与科学的供给密不可分的,首要的就是土地供给制度的改革。除此之外,再从房地产税、公租房等方面加以配合,“长效机制”便骨肉丰满。

值得一提的是,建立“长效机制”的目的不是为了打压房价,而是稳定房价。如果房价涨幅与人均可支配收入增速、GDP增速相当,也就是6%~7%之间,则对房地产抱怨的人就会大为减少。来源理财周刊)

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来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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